---

იპოთეკური სესხების მიმოხილვა

იპოთეკური სესხი ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული ფინანსური ვალდებულების ტიპია საქართველოში და მთელს მსოფლიოში. მასზე მოთხოვნა ძალიან მაღალია მისი პრაქტიკულობიდან და საჭიროებიდან გამომდინარე/ შესაბამისად, იპოთეკური სესხები ყველა ბანკის სერვისების ჩამონათვალშია. იპოთეკური სესხი გრძელვადიანია და როგორც წესი დიდი ფინანსური ვალდებულებაა. მას იყენებენ მსხვილი შენაძენებისთვის, ეს შეიძლება იყოს სახლის ან სხვა ტიპის უძრავი ქონების ყიდვა. სტატიაში გაგაცნობთ კონკრეტულად რა არის იპოთეკური სესხი, რა პირობებით გაიცემა ის, რა არის მისი აღების დადებითი და უარყოფითი მხარეები და სხვა. თუ დაინტერესებული ხართ იპოთეკური სესხის აღებით, წაიკითხეთ სტატია ბოლომდე.

რა არის იპოთეკური სესხი და რისთვის შეგიძლიათ აიღოთ ის

იპოთეკური სესხი არის გრძელვადიანი სესხი, რომელიც გულისხმობს კომერციული ბანკიდან ან სხვა საკრედიტო დაწესებულებიდან დიდი რაოდენობის თანხის სესხებას. როგორც წესი, ამ თანხას რამდენიმე მიზეზისთვის იყენებენ. მათ შორის ყველაზე გავრცელებული საცხოვრებელი სახლის შეძენაა. რამდენადაც საქართველოში მოსახლეობის დიდ ნაწილს არ აქვს საკმარისი შემოსავალი იმისთვის, რომ ბინა შეიძინოს, ან გარკვეული დროის მანძილზე შეაგროვოს თანხა ამისთვის, ისინი ხშირად იყენებენ იპოთეკურ სესხს. ამგვარი სესხი ადამიანს შესაძლებლობას აძლევს გადაიხადოს ბინის თანხა ერთიანად და შემდეგ გარკვეული ვადის განმავლობაში უხადოს ბანკს თანხა ყოველთვიურად.

იპოთეკური სესხი ასევე გამოიყენება სხვა ტიპის უძრავი ქონების საყიდლად, ეს შეიძლება იყოს სახლი ქალაქში თუ ქალაქგარეთ. ასევე ხშირად მიმართავენ სესხს კომერციულიო უძრავი ქონების საყიდლად გასაქირავებლად ან ბიზნესის მოსაწყობად მაშინ, როდესაც საკმარისი საწყისი კაპიტალი არ აქვთ.

თქვენ შეგიძლიათ ისარგებლოთ იპოთეკური სესხით მაშინაც, თუ ბინა ან სახლი უკვე გაქვთ და მისი გარემონტება და მოწყობა გსურთ. ასეთ შემთხვევაშიც, ფულს რემონტისთვის მიიღებთ ბანკისგან, თქვენი სურვილისამებრ მოაწყობთ სახლს და ეტაპობრივად დაფარავთ სესხს.

იპოთეკური სესხი შეგიძლიათ გამოიტანოთ მაშინაც, როდესაც მისი მიზნობრიობა არ უკავშირდება უძრავი ქონების შეძენას ან გარემონტებას. თქვენ შეგიძლიათ ისარგებლოთ ამ ტიპის სესხით თუ დიდი რაოდენობით თანხა გჭირდებათ და მზად ხართ აიღოთ იპოთეკური სესხის ვალდებულებები.

კიდევ ერთი, რისთვისაც იპოთეკურ სესხს მიმართავენ რეფინანსირება ან სესხების გაერთიანებაა. შესაძლოა თქვენ გაქვთ დიდი რაოდენობით სესხი მაღალ პროცენტში ან რამდენიმე სესხი ერთდროულად ერთ ან სხვადასხვა ბანკში, რაც საქართველოში იშვიათი შემთხვევა ნამდვილად არ არის. ასეთ დროს, თქვენ იხდით დიდ თანხას პროცენტის სახით. ასეთ დროს, შეგიძლიათ მიმართოთ ბანკს რეფინანსირებისთვის ან სესხების გაერთიანებისთვის. რეფინანსირების პრინციპი მარტივია, თუ ერთ ბანკში სესხი მაღალი პროცენტით გაქვთ, შეგიძლიათ აიღოთ იპოთეკური სესხი მეორე ბანკში. მეორე ბანკი დაფარავს თქვენს ვალდებულებას პირველ ბანკთან, სამაგიეროდ თქვენ ეტაპობრივად გაისტუმრებთ სესხს მასთან უფრო დაბალი პროცენტით. სესხების გაერთიანების პრინციპიც მსგავსია, ასეთ შემთხვევაშიც, ბანკი რომლისგანაც იპოთეკურ სესხს აიღებთ გადაფარავს თქვენს ვალდებულებებს სხვა ბანკების მიმართ. სამაგიეროდ კი გექნებათ ერთი სესხი უფრო დაბალი პროცენტული გადასახადით.

სწორედ ამ შესაძლებლობების და პრაქტიკულობის გამო არის იპოთეკური სესხი ასეთი მოთხოვნადი და ამიტომ გთავაზნობთ მას ყველა კომერციული ბანკი.  მოდით, ახლა ვნახოთ რა პირობები აქვს სტანდარტულ იპოთეკურ სესხს.

სტანდარტული იპოთეკური სესხის პირობები

იმისთვის, რომ ისარგებლოთ იპოთეკური სესხით, პირველ რიგში კარგად უნდა გესმოდეთ პირობები, რაც თან ახლავს მსგავს ფინანსურ ვალდებულებას.

სესხის თანხა

რამდენადაც იპოთეკური სესხი გამოიყენება მსხვილი შენაძენებისთვის მისი ლიმიტი საკმაოდ მაღალია. იპოთეკურ სესხს აქვს როგორც მინიმალური ასევე მაქსიმალური ლიმიტი. ზოგიერთ ბანკში სესხის ლიმიტი მოცემულია დოლარში, ზოგიერთი ბანკის ვებსაიტზე კი ლარში. თუმცა ძირითადად მინიმალური ლიმიტი დაახლოებით 10 000, ხოლო მაქსიმალური კი 1 000 000 ლარი ან ექვივალენტი სხვა ვალუტაში. შესაბამისად, თუ მხოლოდ მცირე რემონტს გეგმავთ, რისთვისაც 10 000 ლარი საჭირო არ არის, უმჯობესია სხვა ტიპის სესხები მოძებნოთ, რადგან ბანკი იმაზე ნაკლები თანხისთვის არ დაგიმტკიცებთ იპოთეკური სესხს, ვიდრე მათი დაწესებული ლიმიტია.

სესხის ვალუტა

ძირითადად იპოთეკურის სესხის გამოტანა შეგიძლიათ ლარის, დოლარის ან ევროს ვალუტაში. თუმცა კომერციულ ბანკებს შეზღუდვა აქვთ, რომლის თანახმადაც 200 000-ზე ნაკლები თანხის სესხები უცხოურ ვალუტაში არ გაიცემა. თუმცა, იპოთეკური სესხის აღებისას კარგად უნდა დაფიქრდეთ რომელ ვალუტაში გინდათ გქონდეთ ფინანსური ვალდებულება, რადგან ვალუტის კურსის რყევებმა შეიძლება ძალიან დაგაზარალოთ.

სესხის გადახდის ვადა

ალბათ სესხის თანხიდან და მიზნობრიობიდან გამომდინარე მიხვდით, რომ იპოთეკური სესხები გრძელვადიანია. თანხის რაოდენობიდან და თქვენი შესაძლებლობიდან გამომდინარე შეგიძლიათ აიღოთ იპოთეკური სესხი რამდენიმე წლით, თუნდაც მაგალითად 15 წლით. ის თუ რა მაქსიმალური ვადით აძლევენ კომერციული ბანკები იპოთეკურ სესხებს მომხმარებელს დამოკიდებულია თავად მათზე. ეს ინფრომაცია აღნიშნულია ბანკის ვებსაიტზე იპოთეკური სესხის პირობების აღწერაში.

სესხის უზრუნველყოფა

რადგან საუბარია დიდ თანხებსა და გრძელვადიან ფინანსურ ვალდებულებაზე, ბანკისთვის საჭიროა დარწმუნებული იყოს, რომ ამ თანხის გასტუმრება შეგიძლიათ. 10-15 წელიწადში შესაძლოა ბევრი რამ შეიცვალოს თქვენს ცხოვრებაში, ბანკისთვის კი სტაბილურობა და გარანტიაა საჭირო. სწორედ ამიტომ, იპოთეკური სესხი უზურუნველყოფილი სესხების კატეგორიას მიეკუთვნება. ეს ნიშნავს, რომ თქვენი, როგორც მსესხებლის მხრიდან საჭიროა სესხის უზრუნველყოფა კონკრეტული აქტივით – ბინით ან სახლით.

იპოთეკური სესხის აღების დროს თქვენ მას უზრუნველყოფთ თქვენი სახლით. მაგალითად, თუ თქვენ გაქვთ საკუთარი ბინა და გსურთ იყიდოთ მეორე ბინა ან ააშენოთ სახლი ქალაქგარეთ თქვენ უზრუნველყოფთ სესხის თანხას სწორედ იმ ბინით, რომელიც საკუთრებაში უკვე გაქვთ. გარდა ამისა, შეგიძლიათ სესხი უზურუნველყოთ იმ ბინით, რომლის შეძენასაც სესხის საშუალებით აპირებთ. ეს ძალიან მოსახერხებელია, თქვენ არ გჭირდებათ გქონდეთ ერთი უძრავი ქონება იმისთვის, რომ იყიდოთ მეორე. ამასთანავე შეგიძლიათ გადახვიდეთ საცხოვრებლად თქვენს ბინაში მაშინვე და თან იხადოთ სესხის თანხა.

რა თქმა უნდა, ყველაფერი ასეთი პოზიტიური არ არის, როდესაც იპოთეკური სესხის გადახდას ვეღარ ახერხებთ. რამნდენადაც ეს უზრუნველყოფილი სესხია ბანკს უფლება აქვს თქვენი სახლი გაყიდოს იმ თანხის ამოსაღებად, რაც თქვენ აიღეთ სესხის სახით და ვერ დააბრუნეთ. შესაბამისად, იპოთეკური სესხის აღება მნიშვნელოვანი და რისკიანი ფინანსური გადაწყვეტილებაა, რომლის მიღებამდე ყველაფერი კარგად და დეტალურად უნდა აწონ-დაწონოთ.

ეფექტური საპროცენტო განაკვეთი

ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი პირობა რაც ნებისმიერი სესხის გამოტანისას უნდა გაითვალისწინოთ სესხის ეფექტური საპროცენტო განაკვეთია. რადგან იპოთეკური სესხი სხვა სესხებთან შედარებით მაღალი თანხობრივი ლიმიტით და ვადით გამოირჩევა მისი ეფექტური საპროცენტო განაკვეთი სხვა სესხებთან შედარებით დაბალია. მაგალითად, თუ სხვადასხვა ტიპის სესხების ეფექტური საპროცენტო განაკვეთი ძირითადად 20 პროცენტიდან იწყება, იპოთეკური სესხის ეფექტური საპროცენტო განაკვეთი დაახლოებით 10 პროცენტი და მეტია. ზოგიერთ ბანკში ეს რიცხვი კიდევ უფრო დაბალია.

ვის შეუძლია იპოთეკური სესხის აღება?

იპოთეკური სესხის ასაღებად ბანკებს განსაკუთრებული მოთხოვნები სულაც არ აქვთ. იმისთვის, რომ სესხი მიიღოთ უნდა იყოთ საქართველოს მოქალაქე და წარადგინოთ ბინადრობის მოწმობა. ზოგიერთი ბანკი სესხს გასცემს 22 წლის ზემოთ ასაკის პირებზე, ზოგიერთს კი უფრო მაღალი ასაკობრივი მოთხოვნები აქვთ.  ასაკობრივი ლიმიტი ვრცელდება მაქსიმალურ ასაკზეც. ძირითად შემთხვევებში მაქსიმალური ასაკობრივი ლიმიტი 70 წელია. ეს არ ნიშნავს, რომ 70 წლის პირს შეუძლია იპოთეკური სესხის აღება. ეს ნიშნავს, რომ პირი სესხის ვადის დასრულების პერიოდში არ უნდა იყოს 70-ზე მეტი წლის. შესაბამისად, თუ მაქსიმალური ასაკობრივი ზღვარი ბანკში 70 წელია, თქვენ კი სესხის აღება 15 წლით გნებავთ, ეს შეგიძლიათ გააკეთოთ ყველაზე გვიან 55 წლის ასაკში.

აუციელებელია, რომ გერიცხებოდეთ ხელფასი საქართველოს ნებისმიერ კომერციულ ბანკში იპოთეკურ სესხზე მოთხოვნის დაფიქსირებამდე რამდენიმე თვის განმავლობაში უწყვეტად. თვეების რაოდენობაც, ასევე დამოკიდებულია იმ ბანკზე, რომელსაც იპოთეკური სესხისთვის მიმართავთ. ასევეა ხელფასის რაოდენობაც. შესაბამისად, თუ ერთი კონკრეტული ბანკის მოთხოვნებს ვერ პასუხობთ იპოთეკური სესხის მისაღებად, შეგიძლიათ ნახოთ სხვა ბანკების პირობები რადგან ისინი მცირედ, მაგრამ მაინც განსხვავებულია.

გარდა ამ პირობებისა, აუცილებელია, რომ გქონდეთ უძრავი ქონების ფლობის დამადასტურებელი დოკუმენტი, თუ ქონება, რომლითაც სესხს უზრუნველყოფთ თქვენს მფლობელობაშია. ამისთვის საჭიროა წარადგინოთ საჯარო რეესტრიდან ამონაწერი, რომ ეს ქონება ნამდვილად თქვენ გეკუთვნით. უზრუნველყოფისათვის შეგიძლიათ ასევე გამოიყენოთ მესამე პირის ქონება, თუ რა თქმა უნდა, ეს უკანასკნელი თანხმობას აცხადებს ამაზე. ასეთ შემთხვევაშიც გჭირდებათ მფლობელობის დამადასტურებელი დოკუმენტი.

იპოთეკური სესხის აღების დადებითი მხარეები

ისევე, როგორც ყველაფერს, იპოთეკურ სესხებსაც აქვს დადებითი და უარყოფითი მხარეები. ერთის მხრივ, ის საშუალებას გვაძლევს დავიკმაყოფილოთ ის მოთხოვნები, რომელთაც მის გარეშე ვერ გავწვდებოდით, მეორეს მხრივ კი ეს მართლაც გრძელვადიანი ფინანსური ვალდებულებაა. განვიხილოთ თითოეული დადებითი და უარტყოფითი მხარე დეტალურად.

ბინის თუ სხვა დიდი შენაძენის გაკეთების შესაძლებლობა

ბინის ყიდვა ხელფასით ნამდვილად არ არის იოლი, მითუმეტეს საქართველოში, სადაც საშუალო შემოსავალიც კი ძალიან დაბალია. წარმოიდგინეთ, რამდენი ხანი უნდა აგროვოთ ფული იმისთვის, რომ ბინა იყიდოთ, რომლის ფასიც 100 000 ლარია. ამას რამდენიმე წელი დაჭირდება, თუ საერთოდ მოახერხებთ შეგროვებას, მანამდე კი მოგიწევთ საკუთარ ბინაზე ოცნება 10 ან 20 წლით გადადოთ. თანაც, თუ ბინისთვის ფულის შეგროვებას 30 წლის ასაკში დაიწყებთ, ამ ტემპით საკუთარი ბინა 50 წლისას გექნებათ, რაც ნამდვილად არ არის კარგი პერსპექტივა.

იპოთეკა შესაძლებლობას გვაძლევს შევიძინოთ ბინა ან სახლი დღეს და მომდევნო წლების განმავლობაში ვიხადოთ სესხის თანხა. რა თქმა უნდა, ფინანსურად დიდი ხარჯის გაწევა მოგიწევთ ნებისმიერ შემთხვევაში – სესხს გადაიხდი თუ ანაბარზე შეიტან ამ თანხას, სამაგიეროდ იპოთეკური სესხის დახმარებით უკვე ახალ სახლში იცხოვრებ და ისე გაისტუმრებ თანხას.

დამატებითი შემოსავლის მიღება

იპოთეკურ სესხს ხშირად იყენებენ იმისთვის, რომ დამატებითი შემოსავლის წყარო შეიქმნან. მაგალითად, თუ თქვენ უკვე გაქვთ ბინა, შეგიძლიათ გამოიყენოთ ის იპოთეკური სესხის უზრუნველყოფისათვის და შეიძინოთ მეორე ბინა, რომელსაც გააქირავებთ. ქირის თანხით შეგიძლიათ დაფაროთ თქვენი ყოველთვიური შენატანი სესხისთვის. სესხის ვადის გასვლის შემდეგ თქვენ გექნებათ დაფარული სესხსი ისე, რომ ამ დროის განმავლობაში არ გექნებათ დამატებითი ხარჯი და ამასთანავე თქვენს მფლობელობაში იქნება ბინა, რომელიც მოგიტანთ დამატებით შემოსავალს.

ასევე, შეგიძლიათ ბინის ნაცვლად შეიძინოთ კომერციული ფართი, რომლის რირებულებასაც ამავე პრინციპით დაფარავთ. ასეთ შემთხვევაში, ფინანსური ვალდებულების აღებით თქვენ შეიქმნით შესაძლებლობას გქონდეთ დამატებითი შემოსავლის წყარო.

სესხის უკეთესი პირობები

როგორც უკვე ავღნიშნე, იპოთეკური სესხი უკეთესი პირობებით გაიცემა, ვიდრე სხვა ტიპის სესხები. პირველ რიგში, ეს იმიტომაა, რომ იპოთეკური სესხი უზრუნველყოფილია. არაუზრუნველყოფილი სესხების შემთხვევაში, ბანკს აქვს გარკვეული რისკი,  რომ ამ თანხას ვერ გადაიხდით. ხოლო ტუ მსესხებელი იპოთეკურ სესხს ვერ გადაიხდის, ბანკს მაინც აქვს ღირებული აქტივი – ბინა თუ სხვა ტიპის უძრავი ქონება, რითიც შეუძლია მიღებული ზარალის კომპენსირება.  სწორედ ამიტომ მიმართავენ ბანკებს იპოთეკურის სესხებისთვის რეფინანსირების ან სესხების გაერთიანების მიზნით. იპოთეკური სესხი ბანკისგან დიდი რაოდენობის ფულის სესხების ყველაზე ეფექტური გზაა.

იპოთეკური სესხის აღების უარყოფითი მხარეები

ალბათ უკვე ცხადია რა არის ამგვარი სესხის უარყოფითი მხარეები – გრძელვადიანი ვალდებულება, ვალუტის კურსის ცვალებადობა, თუ სესხი უცხოურ ვალუტაშია აღებული და რა თქმა უნდა, უძრავი ქონების დაკარგვის შესაძლებლობა. თუმცა, თქვენ კარგად უნდა იცოდეთ რა უარყოფითი მხარეები შეიძლება ჰქონდეს იპოთეკური სესხის აღებას და რა შეცდომები უნდა აირიდოთ თავიდან.

გრძელვადიანი ვალდებულება

ადამიანები, როგორც წესი, პოზიტიურად არიან განწყობილნი მომავლის მიმართ, განსაკუთრებით, მაშინ, როდესაც სამომავლო ფინანსურ მდომარეობას ეხება საქმე. არავის სურს იმაზე ფიქრი, რომ მომავალში ფინანსური პრობლემა ან არასაკმარისი შემოსავალი ექნება სესხის დასაფარად. პირიქით, მათი უმრავლესობა ფიქრობს, რომ თუ დღეს იპოთეკური ბანკის ყოველთვიური შენატანი მისი ხელფასის 30 პროცენტია, რამდენიმე წლის შემდეგ, ეს მხოლოდ 10 ან სულაც 5 პროცენტი იქნება. შესაბამისად, ისინი უფრო მარტივად თანხმდებიან გრძელვადიან ვალდებულებას. თუმცა, ასეთი ფინანსური პასუხისმგებლობა ხშირად არამომგებიან სიტუაციაში გვაყენებს. შესაძლოა აღმოჩნდეთ ისეთ სიტუაციაში, რომელშიც დროებით უმუშევარი ხართ, დიდი ფინანსური საჭიროება გამოგიჩნდათ და სხვა, რის გამოც დროულად ან საერთოდ ვერ იხდით სესხის შენატანს. ამასთანავე, შესაძლოა ისეთ სიტუაციაშიც არმოჩნდეთ, როდესაც ფინანსური ვალდებულება არ გაძლევთ საშუალებას მიიღოთ კონკრეტული გადაწყვეტილებები, მაგალითად სამსახურიდან წამოსვლა, მისი შეცვლა, სამსახურის ნაცვლად საკუთარი ბიზნესის წამოწყება და ა.შ, რადგან თითოეული მათგანი გარკვეულ რისკთან ასოცირდება.

ვალუტის კურსის ცვლილება

ეს საკითხი ჩვენთან ნამდვილად აქტიურია. ვალუტის კურსის ცვლილება შეიძლება ძალიამ კვეთრად აისახოს თქვენს ფინანსებზე და სესხის გასტუმრების შესაძლებლობაზე თუ ის უცხოურ ვალუტაში გაქვთ და არამარტო ასეთ შემთხვევაში. ასეთი სიტუაციის მაგალითები ალბათ გარშემო გყავთ. ადამიანები, რომლებმაც იპოთეკური სესხი წლების წინ დოლარში აიღეს, ახლა ლარის გაუფასურების გამო დოლართან მიმართებაში, იძულებულები არიან ორჯერ მეტი ფული დახარჯონ ყოველთვიური შენატანისთვის, ვიდრე თავდაპირველად იხდიდნენ.  ლარის გაუფასურება იმ შემთხვევაშიც შეგეხებათ, თუკი ხელფასიც და სესხიც ლარში გაქვთ. როგორც ხედავთ, ლარის გაუფასურებაასთან ერთად ძვირდება ყველა მომსახურეობა თუ სერვისი, ხელფასი კი არ იზრდება. ასეთ დროს, თქვენ გექნებათ იგივე რაოდენობის თანხა ოღონდ, ნაკლები მსყიდველობითი უნარით, შესაბამისად თქვენი ცხოვრების სტანდარტი გაუარესდება. ეს ნიშნავს, რომ თქვენ შესაძლოა ჩვეულებისამებრ მოახერხოთ სესხის გადახდა, მაგრამ საკმარისი თანხა აღარ დაგრჩეთ ყოველდღიური ფინანსური საჭიროებების დასაკმაყოფილებლად, ან – პირიქით.

უძრავი ქონების დაკარგვის რისკი

ასე თუ ისე, იპოთეკურ სესხებთან დაკავშირებული ყველაზე დიდი შიში უძრავი ქონების დაკარგვას ეხება. როგორც ავღნიშნე, 10 წელი და მეტი ძალიან დიდი დროა იმისთვის, რომ ყველაფერი სწორად განსაზღვრო და გათვალო. შესაბამისად, რისკი იმისა, რომ შესაძლოა თანხა ვეღარ გადაიხადო პატარაა, თუმცა მაინც მნიშვნელოვანია. თუ სესხს ვერ გადაიხდი ბანკი იძულებული იქნება სანაცვლოდ თქვენი უძრავი ქონება გაყიდოს. თუმცა, ასეთი შემთხვევის წინაშე არ დადგებით, თუ იპოთეკური სესხის აღების საკითხს პასუხისმგებლობით მოეკიდებით. თანაც, აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ ასეთი შემთხვევები არც ისე ბევრია.

უნდა აიღოთ თუ არა იპოთეკური სესხი

იპოთეკური სესხი მნიშვნელოვანი ფინანსური გადაწყვეტილებაა, რომელზეც კარგად უნდა დაფიქრდეთ. ნებისმიერი სესხის აღებას დიდი ყურადღებით უნდა მოეკიდოთ, მითუმეტეს, თუ ის გრძელვადიანი და თანაც უზრუნველყოფილია. იპოთეკურ სესხზე უარი არ უნდა თქვათ მხოლოდ იმიტომ, რომ ფინანსური ვალდებულება ან ყველაზე უარესი შედეგი გაშინებთ. თუ სწორად შეარჩევთ იპოთეკურ სესხს და ამ ვალდებულებას პასუხისმგებლობით მოეკიდებით შეძლებთ სრულად და დროულად დაფაროთ სესხი და სანაცვლოდ გქონდეთ გარემონტებული ან სულაც ახალი ბინა, სახლი თუ აგარაკი.