ფულის ინვესტირება უძრავ ქონებაში საქართველოში
ალბათ ყველას ერთხელ მაინც გაგისინჯავთ მაკდონალდსის ჩიზბურგერი, ბიგ მაკი, კარტოფილი ფრი და სხვა საკვები. ისინი მსოფლიოში ყველგანაა, რომელ ქვეყანაშიც არ უნდა წახვიდეთ, მათ უმრავლესობაში აუციებლად ნახავთ მაკდონალდსის რამოდენიმე რესტორანს. ახლა შეიძლება იფიქრეთ, რა შუაშია საქართველოში უძრავ ქონებაში ინვესტირება და მაკდონალდსის ბურგერები? საქმე ისაა, რომ მაკდონალდსის მთავარი სიმდიდრე არა ბურგერების და სხვა საკვების გაყიდვებით მიღებული ფულია, არამედ სწორედ უძრავი ქონება. შეიძლება ითქვას მაკდონალდსი უძრავი ქონების კომპანია უფროა, ვიდრე სწრაფი კვების ქსელი. სოწრედ ასე ფიქრობდა მისი დამაარსებელიც. მაკდონალდსის რესტორნები ან თავად კომპანიის მიერ არის მართული, ან იმართება ფრანჩაიზით, როგორც მაგალითად საქართველოში. ფრანჩაისებიდან მიღებული მოგება, მაკდონალდსისთვის გაცილებით მეტია, ვიდრე თავისი მართული რესტორნებიდან. სწორედ ამიტომ 2006 წლიდან, კორპორაციის მიერ მართული რესტორნების რაოდენობა ილებს, ხოლო ფრანჩაიზების რაოდენობა სულ უფრო და უფრო იმატებს. მთელი იდეა იმაშია, რომ მაკდონალდსი ფრანჩაიზების რესტორნების შენობების უმრავლესობას თავად ფლობს და აქირავებს კომპანიებზე, რომელთაც რესტორნის გახსნის ფრანჩაიზი და ბრენდის სახელის გამოყენების უფლება აქვთ. ჭკვიანურია არა? ასე კომპანია ფლობს უძრავ ქონებას მსოფლიოს თითქმის ყველა ქვეყანაში და განუწყვეტლივ იღებს მოგებას.
მაკდონალდსი ეთადერთი კომპანია არ არის, რომელიც მნიშვნელოვან უძრავ ქონებას ფლობს, დიდ უძრავ ქონებას ფლობს ამაზონი და ეფლიც შენობების ან მიწის სახით. 2018 წელს კი გუგლმა რამდენიმე მილიარდი დახარჯა უძრავი ქონების შეძენაში. კომპანიებისათვის უძრავი ქონების შეძენა უკეთეს პირობებს ნიშნავს, როდესაც საქმე გადასახადებს ეხება. მაგრამ ასე იქცევიან არამხოლოდ კომპანიები, არამედ ბიზნესმენებიც. ფულის ინვესტიცია უძრავ ქონებაში მიიჩნევა ყველაზე სანდო, და ზოგიერთების აზრით საუკეთესო ინვესტიციადაც კი. რა არის უძრავ ქონებაშუ ფულის ინვესტირება, რაში შეგიძლიათ დააბანდოთ ფული და რა უნდა გაითვალისწინოთ უძრავი ქონების ყიდვისას, შევეცდებით ამ სტატიაში ამ და სხვა გავრცელებულ შეკითხვებს ამომწურავი პასუხი გავცეთ.
რა არის უძრავ ქონებაში ფულის ინვესტირება
უძრავი ქონების შეძენა ფულის ინვესტირების ერთ-ერთი გავრცელებული ფორმაა. ზოგიერთი ინვესტორი, მას ოქროში და ვერცხლში ინვესტირებასთან ერთად ინვესტიციის საუკეთესო და ერთ-ერთ ყველაზე მომგებიან ხერხად მიიჩნევს. უძრავი ქონების ყიდვისას, თქვენ ერთჯერადად იხდით ქონების საფასურს და შემდეგ, მთელი ცხოვრების განმავლობაში, თუ რა თქმა უნდა ქონების გაყიდვა არ გადაწყვიტეთ, იღებთ მისგან სარგებელს. თანაც, რაც უფრო დიდი ხანი ფლობთ უძრავ ქონებას, მაგალითად სახლს, როგორც ინვესტიციას და არა როგორც თქვენს საცხოვრებელ ადგილს, მით უფრო მეტად იზრდება მისი ღირებულება. უძრავი ქონების ღირებულება მუდმივად იზრდება, რა თქმა უნდა, გარკვეულ ეტაპზე, შესაძლოა ფასები მკვეთრად დაეცეს, მაგრამ თუ ქვეყნის ეკონომიკა ვითარდება, უძრავი ქონების ფასი მუდმივად მზარდია.
შესაბამისად, თუ თქვენ უძრავ ქონებას აქირავებთ, შესაძლოა რამდენიმე წლის განმავლობაში ქირის ფასი მკვეთრად გაიზარდოს, ასევე მნიშვნელოვნად გაიზარდოს ქონების საერთო ღირებულება. იმის მიხედვით, თუ რა ტიპის უძრავ ქონებას ფლობთ, შეგიძლიათ ის სხვადასხვა მიზნებისათვის გამოიყენოთ.
შეგიძლიათ შეიძინოთ კომერციული ფართი და გააქირაოთ ის შესაბამისად კომერციული აქტივობებისათვის. რასაკვირველია, რაც უფრო ცენტრშია ფართი, მით უფრო მაღალი ღირებულება აქვს მას. ასევე მეტად არის მოსალოდნელი მისი ღირებულების ზრდა. კომერციული ფართები კარგი ინვესტიციაა იქიდან გამომდინარე, რომ დღესდღეობით თბილისში მშენებლობების რაოდენობა ძალიან მაღალია. მათი პირველი და ხშირად მეორე სართულებიც სწორედ კომერციული მიზნით შენდება. შეგიძლიათ მშენებლობის დასრულებამდე უფრო ნაკლებ ფასად შეიძინოთ ფართი და შემდეგ თავად გააქირაოთ.
თუკი ინვესტირებას საცხოვრებელ ბინაში გააკეთებთ, კიდევ უფრო მეტი შესაძლებლობა გაქვთ. შეგიძლიათ გააქირაოთ ბინა ტურისტებზე მოკლე ვადით, დარეგისტრირდეთ ტურისტულ პლატფორმებზე, რომელიც ბევრად უფრო გაგიადვილებთ კლიენტის პოვნას და თქვენი ბინა თქვენი შემოსავლის წყაროდ გადაიქცევა. ასევე შეგიძლიათ გააქირაოთ უფრო გრძელი ვადით და არ ინერვიულოთ ახალი კლიენტების მოძიებაზე.
ინვესტირების კიდევ ერთი შესაძლებლობააა საცხოვრებელი დანიშნულების აპარტამენტების ყიდვა ტურისტულ ქალაქებში. ტურისტული პლატფორმების საშუალებით შეგიძლიათ სეზონის განმავლობაში ყველა დღე დაკავებული გქონდეთ და გაცილებით მაღალი შემოსავალი მიიღოთ.
უძრავ ქონებაში ინვესტირება საქართველოში
საქართველოში უძრავი ქონების შეძენა ფულის ინვესტირების ყველაზე გავრცელებული ფორმაა. ადამიანებს კარგად აქვთ გაცნობიერებული უძრავი ქონების შეძენის და გაქირავების დადებითი მხარეები. შეგიძლია დროთა განმავლობაში შეიძინო რამდენიმე ერთეული უძრავი ქონება და უზრუნველად იცხოვრო. სწორედ ამიტომ, ოჯახების უმრაველესობა, რომელთაც შესაძლებელობა აქვთ შეიძინონ უძრავი ქონება, ან შეაგროვონ გარკვეული რაოდენობის თანხა, ყიდულობს ერთ ან რამოდენიმე ბინას გასაქირავებლად.
გარდა იმისა, რომ უძრავი ქონების შესყიდვის დადებითი მხარეები ნათელია, ეს ინვესტირების ერთ-ერთი ყველაზე მარტივი ფორმაა. ადამიანებს გაცილებით უფრო ეადვილებათ აღიქვან რამდენიმე ბინის ფლობის უპირატესობები, ვიდრე მაგალითად აქციების ან ობლიგაციების ფლობის.
უძრავ ქონებაში ინვესტირებას ისიც ამარტივებს რომ საქართველოში თითქმის ყოველდღიურად ახალი მშენებლობა იწყება. დღეისათვის მომრავლდნენ დეველოპერული კომპანიები და შესაბამისად მშენებლობების რაოდენობა ძალიან გაიზარდა და ადამიანებს უძრავი ქონების შეძენის უფრო მეტი შესაძლებლობა აქვთ.
რატომ არის კარგი ფულის ინვესტირება უძრავ ქონებაში
კარგი ფინანსური გადაწვეტილება არის თუ არა ბინის ან სახლის შეძენა? ამ შეკითხვას ხშირად შეხვდებით ინტერნეტში, პასუხები ხშირად არაერთგვაროვანია. საქმე ისაა, რომ ზოგიერთ ქვეყანაში ბინის შეძენა საცხოვრებლად შესაძლოა ფინანსურად წამგებიანი გადაწყვეტილება იყოს. ამიტომაც, ეს საკითხი ყველაზე მეტად ამერიკელ მილენიალებს აწუხებთ. თუმცა, ბინისა და სახლის შეძენა როგორც ინვესტიცია, კვლავ მომგებიანი და შესაბამისად პოპულარულია. ამას რამდენიმე მიზეზი აქვს.
უძრავი ქონება ინვესტიცია მაღალ მოგებას იძლევა
ყველაფერი, რაც დროთა განმავლობაში დანახარჯზე მეტ მოგებას იძლევა – კარგი ინვესტიციაა. მოდით, გამოვითვალოთ, თქვენ შეგიძლიათ ოროთახიანი ბინა შეიძინოთ ერთი საძინებლით თბილისის ერთ-ერთ ცენტრალურ უბანში. ბინის შეძენაში, გარემონტებასა და მოწყობაში დახარჯავთ დაახლოებით 45 000 დოლარს. შემდეგ შეძლებთ აღნიშნული ბინა გააქიაოთ თვეში 350 დოლარად, რაც ახალაშენებული, მოწყობილი, ოროთახიანი ბინის ქირაობის საშუალო ფასია. ასე ბინის ღირებულებას 10 წელიწადში ამოიღებთ. დანარჩენი წლების განმავლობაში რა თანხასაც მიიღებთ ბინის გაქირავებიდან, თქვენი სუფთა მოგება იქნება.
უძრავი ქონების ღირებულება იზრდება
უძრავ ქონებაზე ფასები მუდმივად იზრდება. ბინა რომელიც შეიძინეთ, გაარემონტეთ და მოაწყეთ მთლიანად 45 000 დოლარის ღირებულების იყო, 10 წლის შემდეგ მისი ღირებულება გაზრდილი იქნება. თქვენ შეგიძლიათ ბინაში ჩადებული თანხა სრულად ამოიღოთ 10 წლის განმავლობაში, შემდეგ ბინა გაყიდოთ და გაორმაგებული თანხა მიიღოთ მოგების სახით.
უძრავი ქონება საიმედო ინვესტიციაა
უძრავი ქონება ერთ-ერთი საიმედო ინვესტიციაა. საიმედო ინვესტიცია რა თქმა უნდა, არ ნიშნავს ურისკო ინვესტიციას. შესაძლოა დრო ან ადგილი სწორად ვერ განსაზღვროთ. მაგალითად შეიძინოთ უძრავი ქონება მაშინ, როდესაც მისი ღირებულება ყველაზე მაღალია. ასეთ შემთხვევაში, როდესაც ეკონომიკა ჩვეულ მდგომარეობას დაუბრუნდება, ფასი აუცილებლად დაკორექტირდება და წამგებიან სიტუაციაში აღმოჩნდებით; ან მაგალითად შეიძინოთ ბინა პერსპექტიულ ადგილას, თუმცა, უძრავი ქონების ფასი დაეცეს ისეთი მოვლენების გამო როგორიცაა მიმდებარედ ახალი კორპუსების მშენებლობა და სხვა.
უძრავი ქონების მართვა გამარტივდა
უძრავი ქონების მართვა ახლა ისეთი მარტივია როგორც არასდროს. ყველაფერი რაც შეიძლება დაგჭირდეთ, თქვენს ლეპტოპშია. შეგიძლიათ განათავსოთ თქვენი ბინა თუ სახლი შესაბამის საიტებზე, რათა მარტივად იპოვოთ დაინტერესებული ადამიანები, რომელთაც მისი ქირაობა ან შეძენა სურთ. ასევე შეგიძლიათ განათავსოთ თქვენი უძრავი ქონების სურათები ტურისტულ ვებსაიტებზე, თუ ის ტურისტებისთვის არის გათვლილი. შეგიძლიათ ბინის შენარჩუნება-მოვლისთვის ინტერნეტით დაიქირაოთ კომპანია ან პიროვნება და ასე შემდეგ. თუ თავად არ გსურთ თქვენი უძრავი ქონების მიკრო მენეჯმენტი, შეგიძლიათ მარტივად იპოვოთ ასეთი ადამიანი ან კომპანია მცირე საფასურის სანაცვლოდ.
რა უნდა გაითვალისწინოთ თუ უძრავი ქონების შეძენას გადაწყვეტთ
ყველანი ვთნახმდებით, რომ უძრავი ქონება კარგი ინვესტიციაა, თუმცა ის მხოლოდ მაშინაა კარგი, თუკი ჭკვიანურადაა შესრულებული. უძრავ ქონებაზე ფიქრისას ბევრი რამ უნდა გაითვალისწინოთ.
დაიწყეთ ადრეულ ასაკში
თუ ამის ფინანსური საშუალება და მზაობა გაქვთ, ნუ იფიქრებთ ბევრს და დაიწყეთ უძრავი ქონებაში ინვესტიციების განხორციელება. თუ თქვენს პირველ საინვესტიციო უძრავ ქონებას 30 წლის ასაკში იყიდით, 40 წლის ასაკში უკვე დაბრუნებული გექნებათ საინვესტიციო თანხა და მიიღებთ სუფთა მოგებას თქვენი ინვესტიციიდან. თანაც, თუკი ზოგადად ინვესტიციები გაინტერესებთ, უძრავ ქონებაში ინვესტირება თქვენთვის კარგი დასაწყისი იქნება.
ნუ შეიძენთ უძრავ ქონებას სესხით
ამ პუნქტზე შეგვიძლია ვიდაოთ, თუმცა, ინვესტორები არ ურჩევენ სხვებს კრედიტით უძრავი ქონების შეძენას. მათი ფორმულა ასეთია, იყიდე ის უძრავი ქონება, რომლის ღირებულების გადახდაც ნაღდი ფულით შეგიძლია. თუ მაინც გადაწყვეტთ იპოთეკური სესხით ბინის ყიდვას, დარწმუნდით, რომ სესხის ყოველთვიური შესატანი იმაზე ნაკლებია, ვიდრე ბინის ქირა. აქვე, კარგად უნდა გესმოდეთ სესხთან დაკავშირებული რისკები. თუ ბინას იყიდით სესხით და გააქირავებთ, შესაძლოა გქონდეთ პერიოდი, როდესაც თქვენი ბინა გაუქირავებელია. ორმა ან სამმა ასეთმა თვემ შეიძლება სერიოზულად დაგაზარალოთ. ასეთ შემთხვევაში, ბინა არა თქვენი შემოსავლის წყარო, არამედ ფინანსური პრობლემა გახდება. ამასთანავე, თქვენი საკრედიტო ქულა და ისტორია გაფუჭდება რაც გაართულებს გრძელვადიან პერიოდში ფინანსების მართვას.
ნუ დაეყდნობით მხოლოდ ბინის ან სახლის გასაყიდ ფასს
როდესაც ბინას ან სახლს საინვესტიციოდ ყიდულობთ, ნუ დაეყრდნობით მხოლოდ მათ გასაყიდ ფასს. ეს ნამდვილად არ არის თქვენი ერთადერთი ხარჯი. დაითვალეთ ყველა შესაძლო ხარჯი მაგალითად რემონტისთვის, მოწყობისთვის, შეკეთებისთვის, კლიენტის შოვნისათვის და ასე შემდეგ. ასე მომზადებული შეხვდებით ყველა ხარჯს და უკეთ განსაზღვრავთ სამომავლოდ თქვენი ქონების ღირებულებას და ინვესტიციის ავკარგიანობას.
გამოიკვლიეთ უძრავი ქონების შესახებ ყველაფერი
აუცილებლად გამოიკვლიეთ ყველაფერი უძრავი ქონების გარშემო, რომ სწორი გადაწყვეტილება მიიღოთ. შეეცადეთ გაარკვიოთ ხომ არ იგეგმება რაიმე მშენებლობა თქვენი ქონების გარშემო. ასევე დააკვირდით მეზობლებს, საერთო სიტუაციასა და გარემოს და ამის მიხედვით გადაწყვიტეთ ღირს თუ არა ამ კონკრეტული უძრავი ქონების შეძენა. უძრავ ქონებაში ინვესტირება რისკის მატარებელია. შესაძლოა ისე მოხდეს, რომ უძრავი ქონების ფასი, რომელსაც ზრდას უწინასწარმეტყველებდით არ გაიზარდოს და წაგებაში წახვიდეთ.
სად უნდა შეიძინოთ უძრავი ქონება
კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი კითხვააა სად ჯობს უძრავი ქონების შეძენა. თბილისის ცენტრში უამრავი ახალი შენობა შენდება, ამავდროულად მშენებლობები მიმდინარეობს გარეუბნებში და საქართველოს სხვა ქალაქებში. ყველა ადამიანს, ვისაც ფულის ინვესტირება სურს, უნდა რომ რაც შეიძლება მაღალი სარგებელი მიიღოს. ამ კუთხით თუ შევხედავთ, საუკეთესო გადაწყვეტილება ფულის საკურორტო ზონებში ინვესტიციაა. ტურისტების რაოდენობა ჩვენს ქვეყანაში ყოველწლიურად მატულობს, რამდენადაც მრავალფეროვანი გარემოსა და კარგი კლიმატის საშუალებით შეგვიძლია ტურისტებს მთელი მსოფლიოდან ყველა სეზონზე ვუმასპინძლოთ.
თუ დაუკვირდებით, ტურისტები, განსაკუთებით ახალგრაზდები, ხშირად ირჩევენ აპარტამენტებს, ვიდრე სასტუმროებს. ამას მარტივი მიზეზები აქვს. აპარტამენტების დაქირავება გაცილებით უფრო იაფია და ბევრისთვის უფრო კომფორტულია. თანაც, თანამედროვე ტურისტული პლატფორმები საშუალებას აძლევს მათ რამდენიმე წამში მოძებნონ, შეარჩიონ და დაჯავშნონ მათთვის სასურველი ბინები.
ფულის ინვესტირება უძრავ ქონებაში ბათუმში
განსაკუთრებით სარგებლიანი ამ მხრივ ბათუმია, სადაც თბილისის მსგავსად ყოველდღიურად ახალი მშენებლობები იწყება და თანაც ბინები ძალიან მალე იყიდება. ბათუმზე მოთხოვნა უფრო და უფრო იზრდება, იზრდება საერთაშორისო მასშტაბით მისი ცნობადობაც. ინფრასტრუქტურისა და სანაპირო ზოლის განვითარებასთან ერთად, ბათუმი კიდევ უფრო მიმზიდველი ხდება როგორც ქართველი ასევე უცხოელი დამსვენებლებისათვის. ტურისტების სიაში თუ რომელ ქალაქსა თუ ადგილს უნდა ესტუმრონ საქართველოში – ბათუმი ყოველთვის მოწინავე ადგილზეა.
რამდენადაც თქვენი ბინა გათვლილი იქნება დამსვენებელზე, ბათუმში შეგიძლიათ განსაკუთრებით პატარა ბინა შეიძინოთ. მოდით გამოვთვალოთ. თქვენ შეგიძლიათ შეიძინოთ სანაპირო ზოლში არსებული სტუდიოს ტიპის პატარა (28-30 კვ. მ) ბინა შეიძინოთ დაახლოებით 37 000 დოლარად. თქვენ შეგეძლებათ აღნიშნული ბინა დღე-ღამეში 60 დოლარად გააქირაოთ. საზღვაო სეზონი ბათუმში ინვისიდან სექტემბრის შუა რიცხვებამდე გრძელდება, შესაბამისად თქვენს განკარგულებაში დაახლოებით 110 დღეა. მოდით ჩავთვალოთ, რომ ამ 110 დღიდან ბინა 90 დღის განმავლობაშია გაქირავებული. ასეთ შემთხვევაში თქვენს ინვესტიციას 7 წელიწადში ამოიღებთ. ამავე პარამეტრების ბინას თბილისში თვეში 300 დოლარად გააქირავებდით და შესაბამისად თანხას დაახლოებით 10 წელიწადსა და რამდენიმე თვეში ამოიღებდით.
ეს რიცხვები რასაკვირველია მიახლოებითია, შესაძლოა საინვესტიციო თანხა უფრო მალე ან უფრო გვიან ამოიღოთ. ეს დამოკიდებულია იმაზე თუ რა ტიპის აპარტამენტებს შეიძენთ და რა ფასად. ასევე რა იქნება მისი გასაქირავებელი ფასი და რამდენად წარმატებით შეძლებთ მის გაქირავებს. ეს სწორედ ის საკითხებია რაც წინასწარ უნდა განსაზღვროთ სანამ ბათუმში უძრავ ქონებას იყიდით რათა წარმატებული ინვესტიცია განახორციელოთ.
ფულის ინვესტირება უძრავ ქონებაში გუდაურში
კიდევ ერთი პოტენციური ადგილი, სადაც შეგიძლიათ უძრავი ქონება შეიძინოთ როგორც ინვესტიცია გუდაურია. ისევე როგორც საზღვაო კურორტები, საქართველოში სამთო-სათხილამურო კურორტებიც ვითარდება და რაც მთავარია იქცევს ტურისტების ყურადღებას. მეტი და მეტი ადამიანი ჩამოდის სათხილამუროდ საქართველოში, რადგან ის სხვა შესაძლო სამთო-სათხილამურო კურტორტებთან შედარებით იაფია. სათხილამურო ინფრასტრუქტურა, რომელიც წლების განმავლობაში მოუწესრიგებელი იყო ახლა გამოსწორებულია და თანდათან უთანასწორდება ევროპულ სტანდარტებს. უცხოურ სტატიებშიც, რომლებიც უცხოელებს საქართველოს შესახებ მოუთხრობს და აცნობს დასასვენებელ ადგილებს, სამთხო სათხილამურო კურორტებს მუდმივად დიდი ადგილი უკავია. რატომ მაინცდამაინც გუდაური? გუდაურს სხვა კურორტებთან შედარებით რამდენიმე უპირატესობა აქვს.
პირველ რიგში, გუდაური თბილისთან ყველაზე ახლოსაა სხვა სამთო-სათხილამურო კურორტებთან შედარებით. თბილისიდან გუდაურამდე 120 კილომეტრია და თქვენ შეგიძიათ დაახლოებით 2 საათში მიხვიდეთ გუდაურში საკუთარი მანქანით. ასევე თბილისიდან ყოველდღიურად გადიან მიკროავტობუსები გუდაურის მიმართულებით. სწორედ ამიტომ, ის მოსახერხებელია არა მხოლოდ მათთვის, ვისაც იქ რამდენიმედ ღიანი შვებულების გატარება სურს, არამედ მათთვისაც, ვისაც სურს ზამთრის შაბათ-კვირა თხილამურებზე სრიალში გაატაროს. ამიტომაც, ბინები გუდაურში სეზონის განმავლობაში მუდმივად დაკავებულია. მათზე მოთხოვნა არამხოლოდ ტურისტებისგან, არამედ ქართველებისგანაც დიდია, რომლებიც შაბათ-კვირის გასატარებლად მიდიან გუდაურში.
სეზონი გუდაურში დეკემბრიდან მარტამდე გრძელდება, შესაბამისად, თქვენ საშუალება გაქვთ 3-4 თვის განმავლობაში გააქირაოთ თქვენი ბინა თუ სახლი უცხოელ და ქართველ ვიზიტორებე. რამდენადაც გუდაურზე მოთხოვნა დიდია, თქვენი ბინა შესაძლოა დაკავებული იყოს მთელი სეზონის განმავლობაში.
გუდაურში სათხილამურო გზები და ზოგადი სათხილამურო იფრასტრუქტურა სხვა სამთო-სათხილამურო კურორტებთან შედარებით ყველაზე მოწესრიგებული და განვითარებულია. აქ 16 საბაგირო გზა და 20 სასრიალო ტრასაა, რომელიც ჯამში 70 კილომეტრს ფარავს. გუდაურში ყველა ტიპის მოთხილამურისთვის არის სასრიალო გზა. სრიალი შეუძლიათ როგორც დამწყებ მოთხილამურეეებს, მათ ვინც საშუალო დონეზე იცის სრიალი, ასევე გამოცდილ მოთხილამურეებს და პროფესიონალებს. სწორედ ამიტომ არის გუდაური ყველაზე ხალხმრავალი კურორტი.
ამ და სხვა უპირატესობების გამო გუდაურში ბინებზე მოთხოვნა ყოველთვის მაღალია და ისინი მთელი სეზონის განმავლობაში გაქირავებულია. ბინების ფასები ერთ ღამეში დაახლოებით 50 დოლარია, თუმცა რასაკვირველია გააჩნია ბინას, მის მდგომარეობასა და მდებარეობას. ფასები განსაკუთრებით მაღალია შუა სეზონზე და ახალი წლის პერიოდში. შესაბამისად, გუდაურშიც თქვენი ინვესტიციის ამოღება დაახლოებით 6-10 წელიწადში შეგიძლიათ. ეს დამოკიდებულია ბინის ღირებულებაზე და შემდეგ საინვესტიციო უძრავი ქონების მენეჯმენტზე.
ისევე როგორც ბათუმის შემთხვევაშიც, გუდაურშიც უმჯობესია თუ ერთსაძინებლიან ბინას შეიძენთ, რამდენადაც უცხოელი ტურისტები ძირითადად წყვილებად მოგზაურობენ და სწორედ ასეთ ბინებს ეძებენ. თუ ფინანსური სიტუაცია ამაში ხელს გიწყობთ, შეგიძლიათ შეიძინოთ რამოდენიმე აპარტამენტი ერთ საცხოვრებელ კომპლექსში და კიდევ უფრო გაზარდოთ თქვენი შემოსავალი.
როდის უნდა შეიძინოთ უძრავი ქონება?
როგორც ზემოთ ავღნიშნე, უმჯობესია უძრავი ქონების შეძენა ადრეული ასაკიდან დაიწყოთ, რათა შემდეგ მიიღოთ მათგან სუფთა მოგება. თუმცა, საქართველოში ეკონომიკური მდგომარეობიდან გამომდინარე ადრეულ ასაკში ბევრს საინვესტიციო თანხა არ აქვს. საზღვარგარეთ ამისთვის სპეციალური საინვესტიციო ფონდები არსებობს, სადაც ინვესტიციის ჩადება უძრავ ქონებაში 5000 აშშ. დოლარითაც კი შესაძლებელია. საქართველოში სამწუხაროდ მსგავსი შესაძლებლობა არ არსებობს, თუმცა, რამდენადაც უძრავი ქონების სფერო ძალიან მომგებიანია, შესაძლებელია რომ მომავალში ამის საჭიროება გაჩნდეს.
თუ საინვესტიციო თანხა უკვე გაქვთ, ნუ იჩქარებთ უძრავი ქონების შეძენას. თქვენ სწორად უნდა განსაზღვროთ საუკეთესო დრო ინვესტიციის განსახორციელებლად. თქვენ უნდა დააკვირდეთ უძრავი ქონების ბაზარს და შეარჩიოთ სწორი დრო ინვესტიციის ჩასადებად. როგორც ყველაფერს, უძრავი ქონების ბაზარსაც აქვს გარკვეული ციკლი რომელიც მეორდება, თუმცა თქვენ ვერ განსაზღვრავთ ამ ციკლის სიჩქარესა და ცვალებადობას. ამისთვის კარგად უნდა დააკვირდეთ საერთო ეკონომიკურ ტენდენციებს.
უძრავი ქონების ციკლი ასეთია: აღდგენა, გაფართოება, ჭარბი მიწოდება, რეცესია. მოდით, მოკლედ განვიხილოთ თითოეული მათგანი.
პირველი ფაზა – აღდგენა
რასაკვირველია, უძრავი ქონების ბაზარს დასაწყისი არ გააჩნია, ის მუდმივად მოძაობს. თუმცა, ამ სტატიისთვის პირველ ფაზად აღდგენა შევარჩიეთ. აღდგენა არის უძრავი ქონების ბაზრის მდგომარეობა მაშინ, როდესაც ბაზარმა განიცადა რეცესია და ახლა იწყებს აღდგენას. ეს პერიოდი გამოირჩევა ზოგადი უიმედობით. ზოგადი სურათი ასეთია: უმუშევრობის დონე მაღალია ვიდრე ეს რეცესიამდე იყო, მოსახლეობის მსყიდველობითი თავდაჯერებულობა დაბალია, უძრავი ქონების ფასიც ასევე დაბალია, რაც თავისთავად უარყოფითად აისახება მათზე, ვისაც ინვესტიცია აქვს განხორციელებული უძრავ ქონებაში. შესაბამისად ეს ისეთი პერიოდია, როდესაც ადამიანები ამბობენ “უძრავი ქონება ცუდი ინვესტიციაა.”
ამ პერიოდში მალევე დიდი საინვესტიციო ფონდები იწყებენ დიდი რაოდენობით უძრავი ქონების შეძენას. ეს იმის ნიშანია, რომ ბაზარმა ოფიციალურად დაიწყო აღდგენა და მალე ფასები ჩვეულ რეცესიამდელ ნიშნულს დაუბრუნდება. ისინი, ვინც განსაზღვრა ბაზრის მდგომარეობა და სწრაფად და თვითდაჯერებულად იმოქმედა იღებენ მოგებას, სხვები კი ხელიდან უშვებენ შესაძლებლობას. როგორც ერთ-ერთი ყველაზე ცნობილი ინვესტორი უორენ ბაფეტი ამბობდა, უმჯობესია შეიძინო არაჩვეულებრივი უძრავი ქონება კარგ ფასად, ვიდრე კარგი უძრავი ქონება არაჩვეულებრივ ფასად.
მეორე ფაზა – გაფართოება
ამ დროს, ბაზრის აღდგენა უკვე დაწყევულია და იწყებს გაფართოებას. ზოგადი თავდაჯერებულობა უძრავ ქონებაში თანდათან იმატებს. ასევე ბიზნესშიც და კომპანიები კვლავ იწყებენ მუშახელის დაქირავებას. ამასთანავე, უძრავი ქონების მფლობელები რომელთაც ინვესტიცია აქვთ ჩადებული ბინაში თუ სახლში და აქირავებენ მას, თანდათან გამოდიან რეცესიის მდგომარეობიდან.
ეს ციკლი ასევ ვითარდება: აღდგენა ასე თუ ისე დასრულებულია, თუმცა უძრავი ქონების ფასები ჯერ კიდევ არ არის გაზრდილი. შესაბამისად, უძრავი ქონების მფლობელებს არ სურთ თავიანთი ბინებისა თუ სახლების დაბალ ფასში გაყიდვა, რადგან ეს მათ წაგებაში წაიყვანს. შესაბამისად, უძრავი ქონების ბაზარზე მიწოდება ჯერ კიდევ დაბალია, სამაგიეროდ მოსახლეობა, რომელმაც მსყიდველობითი თვითდაჯერებულობა დაიბრუნა, დაინტერესებულია უზრავი ქონების შეძენით, რაც მოთხვონა-მიწოდების წესის თანახმად იწვევს უძრავი ქონების ფასის ზრდას.
ამ პერიოდში, სანამ ფასები ჯერ კიდევ ნელა იზრდება, ადამიანები, რომლებიც რეცესიის პერიოდიდან გამოვიდნენ ოპტიმისტურად უყურებენ მომავალს და ფიქრობენ სახლის შეძენაზე. მათ სურთ ცალკე გადასვლა, ან ფიქრობენ რომ საკუთარი სახლის შეძენა უკეთესია, ვიდრე ქირის გადახდა და ასე შემდეგ. რამდენადაც მოთხოვნა იზრდება, დეველოპერები იწყებენ უძრავი ქონების აშენებას რათა დააკმაყოფილონ გაზრდილი მოთხოვნა.
ეს კარგი პერიოდია იმისთვის, რომ მიიღოთ მონაწილეობა მარკეტის ეკონომური ზრდის პროცესებში, ასევე ეს ჯერ კიდევ კარგი დროა ინვესტირებისათვის, თუმცა აუცილებელია დააკვირდეთ როგორ გადადის მთელი ეს ციკლი ახალ რეალობაში. მაშინ როდესაც უძრავი ქონების ბაზრის გაფართოება დასასრულს უახლოვდება, ბაზარზე ერთვებიან სპეკულატორები და ინვესტორები, რომლებიც ამ პროცესებიდან მოგების ელოდებიან. ამ დროს, ადამიანები იწყებენ უკეთესი ბინების ძებნას საცხოვრებლად რათა მათი საცხოვრებელი პირობები გაიუმჯობესონ. მაგალითად გადავიდნენ უფრო დიდ ბინაში ან საკუთარ სახლში. ამ პერიოდში უძრავი ქონების ფასი იწყებს ზრდას და ადამიანები იხდიან უფრო მეტს, ვიდრე უნდა გადაიხადონ.
ამ პერიოდიდან განსაკუთრებით დიდ სარგებელს იღებენ ისინი ვინც პირვლეად ყიდულობენ უძრავ ქონებას და როგორც იქნა კვალიფიცირდებიან იპოთეკური სესხისათვის, ასევე ისინი ვინც დიდი ხნის განმავლობაში ცდილობდნენ უძრავი ქონების გაყიდვას და აქამდე ვერ ახერხებდნენ ამას.
მესამე ფაზა – ჭარბი მიწოდება
შემდეგი ფაზა როგორც წესი ჭარბი მიწოდებაა. ამის მაგალითია ამერიკის შეერთებული შტატები 2000 წლებში როდესაც მიმდინარეობდა ბევრი მშენებლობა, უძრავ ქონებაზე ფასები მაღალი იყო და ბევრი ადამიანი ყიდულობდა ბინებსა თუ სახლებს.
ამ პერიოდში ფასები ყველაფერზე გაზრდილია, დეველოპერები იხდიან გაცილებით მეტს მიწის მონაკვეთში და მშენებლობაში და აშენებენ ბევრ უძრავ ქონებას იმ იმედითა და მოლოდინით რომ უძრავი ქონების გაყიდვისა და გაქირავების ფასი კიდევ უფრო გაიზრდება. ასევე იქცევიან ინვესტორებიც, ისინი იხდიან ზედმეტს უძრავ ქონებაში რადგან მოლოდინი გაქვთ, რომ მყიდველები მათ გაცილებით მეტს გადაუხდიან დასრულებულ და ბოლომდე გარემონტებულ ბინასა თუ სახლში.
ერთი შეხედვით ამ ეტაპზე ყველა ბედნიერია და სიტუაცია უძრავი ქონების ბაზარზე უნდა დაბალანსდეს. თუმცა მიწოდება და მოთხოვნა არ ბალანსდება, რადგან როგორც წესი, უძრავი ქონების აშენებას და ექსპლუატაციაში გაცემას წლები ჭირდება. შესაბამისად წარმოიქმნება ჭარბი მიწოდება.
ამ პერიოდში მნიშვნელოვნად ხეირობენ ის ადამიანები, რომლებმაც ინვესტიცია წინა ორი ფაზის დროს გაანხორციელეს. თუმცა ეკონომიკური სიტუაციიდან გამომდინარე რეცესიისა და გაფართოების პერიოდში (უმუშევრობა, მსყიდველობითი თვითდაჯერებულობის დაქვეითება და პესიმიზმი) ასეთები ბევრნი არ არიან. ადამიანების დიდი ნაწილი ხედავს მათ წარმატებას ვინც წინა ფაზების დროს შეიძინა უძრავი ქონება, თუმცა არ აქცევს ყურადღებას თუ რომელ ფაზაშია ახლა ბაზარი. შესაბამისად, ისინი ბრმავდებიან სხვისი წარმატებული ისტორიებით და ყიდულობენ ბინებს უფრო ძვირად ვიდრე უნდა იყიდონ.
ამ პერიოდში განსაკუთრებით ხეირობენ უძრავი ქონების გამყიდველები რადგან ფასები სტაბილურად მაღალია. ასევე ის მყიდველები ვინც ყიდულობენ სახლებს საცხოვრებლად გრძელვადიანი პერსპექტივით.
მეოთხე ფაზა – რეცესია
მესამე ფაზაში ზოგადი ეკონომიკური მდგომარეობა გამოსწორებულია, ადამიანებს უკეთესი შემოსავალი აქვთ, მათი მსყიდველობითი თვითდაჯერებულობა უფრო მაღალია და მათ სურთ გააუმჯობესონ თავიანთი საცხოვრებელი პირობები. ამ დროს დეველოპერები აქტიურად აშენებენ უძრავ ქონებას და თანაც რამდენადაც კონკურენცია მაღალია ცდილობენ უფრო უკეთესი პირობები და უფრო დიდი უძრავი ქონება შესთავაზოს მომხამრებელს. ამის გამო უძრავი ქონების ფასები სწრაფად იზრდება, იმაზე უფრო სწრაფად ვიდრე მოსახლეობის ხელფასები. ამ დროს უძრავი ქონების ბაზარი გადადის ისეთ სიტუაციაში, რომელშიც მოსახლეობის უმრავლესობას აღარ შეუძლია ბინების შეძენა ფინანსური მდგომარეობიდან გამომდინარე.
ამ ფაზაში უძრავი ქონების ფასები ეცემა, დეველოპრული კომპანიები ანელებენ ან წყვეტენ საქმიანობას, უძრავი ქონების გამქირავებლები ამკაცრებენ თავიანთ მოთხოვნებს, ბიზნესების ნაწილი იხურება. ეს რა თქმა უნდა აისახება ზოგად ეკონომიკურ მდოგმარეობასა და უმუშევრობის მაჩვენებელზე. მსგავსი რეცესია იყო მაგალითად 2008 წელს ამერიკის შეერთებულ შტატებში.
ის პროექტები, რომლებიც აქამდე წარმატებას პირდებოდა მყიდველებსა და დეველოპერს, წარუმატებელი ხდება. ადამიანებს აღარ შეუძლიათ იპოთეკური სესხის დაფარვა ან უძრავი ქონების გაყიდვა, რადგან მოთხოვნა არ არის ან ძალიან დაბალია, ასევე დაბალია უძრავი ქონების ფასებიც.
ეს კარგი პერიოდია მათთვის ვინც გამოცდილია უძრავი ქონების ინვესტიციებში, თუმცა რეცესიის პერიდში მათ სიფრთხილე მართებთ. ნამდვილი ინვესტორები ამ დროს ელოდებიან როდის მიაღწევს უძრავი ქონების ბაზარი ყველაზე დაბალ წერტილს. ამ დროს ისინი იწყებენ სარფიან ფასად უძრავი ქონების შესყიდვას. მას შემდეგ რაც ეს პროცესი აქტიურად დაიწყება ნელ-ნელა საფუძველი ეწყება ახალ – აღდგენის ციკლს.
ამ დროს ხეირობენ ის მყიდველები და ინვესტორები, რომელთაც ვერ შეძლეს სარფიანი გარიგებების მოძებნა მეორე და მესამე ფაზების დროს.
როგორც ხედავთ, ციკლი მუდმივად მოძრაობს და ფაზები ერთმანეთ ენაცვლება. თუმცა ძალიან რთულია ზუსტად, სწორ დროს იმის განსაზღვრა თუ რომელ ფაზაშია უძრავი ქონების ბაზარი ამა თუ იმ მომენტში. სწორედ ამ სირთულის გამო, ცოტა მყიდველი თუ ინვესტორი ახერხებს იხეიროს პირველ და მეოთხე ფაზებში და ბევრი ადამიანი ყიდულობს უძრავ ქონებას მეორე ფაზის ბოლოს ან მესამე ფაზაში. იმისთვის რომ სწორი გადაწყვეტილება მიიღოთ და ინვესტიცია საუკეთესო დროს განახორციელოთ საჭიროა დააკვირდეთ ეკონომიკას და განსაზღვროთ რომელ ფაზაშია უძრავი ქონების ბაზარი იმ მომენტისთვის, როდესაც ინვესტიციის ჩადება გსურთ.
