როგორ შეიცვლება უძრავი ქონების ფასი თბილისში 2023 წელს?
ბოლო რამდენიმე წელია საქართველოში უძრავი ქონების ფასი მნიშვნელოვან ცვლილებებს განიცდის. ეს განსაკუთრებით პრობლემურ საკითხში გადაიზარდა 2022 წელს. უკანასკნელი 3 წლის მანძილზე, უძრავი ქონების ფასის ცვლილება გამოწვეული იყო მეტ წილად გარე მოქმედი ფაქტორებით, როგორიცაა კოვიდ პანდემია და რუსეთსა და უკრაინას შორის მიმდინარე ომი. ცვლილების ტენდენცია კი ფასების საგრძნობლად გაზრდას მოიცავს იქნება ეს ქირავნობის, გირავნობისა თუ შესყიდვის კუთხით.
ნებისმიერ შემთხევაში, უძრავი ქონების ფასის ცვლილების მთავარი შედეგი ქართველი მოსახლეობის კრიტიკულად ნეგატიური დამოკიდებულებაა. ეს საგრძნობლად გამწვავდა 2022 წლის გაზაფხული–ზაფხულის პერიოდში, როდესაც ადგილობრივი მოსახლეობისთვის პრაქტიკულად არახელმისაწვდომი გახდა უძრავი ქონება როგორც ფასის ასევე რაოდენობის კუთხით. სწორედ ამ ყველაფერზე ვისაუბრებთ დღეს. კონკრეტულად გაგაცნობთ უძრავი ქონების ფასის ცლვილებას 2020 წლიდან დღემდე და ასევე ვისაუბრებთ მთავარ პროგნოზებზე, თუ რა ფასევსა და მოთხოვნის დონეს უნდა ველოდეთ 2023 წელს.
უძრავი ქონების მარკეტი საქართველოში, პანდემიის პირობებში
პანდემიის პერიოდში, ქართული უძრავი ქონების მთავარი პრობლემა გაყიდვების ნაკლებობა იყო. პანდემიისა და არსებული რეგულაციების ფონზე, ბინების შეძენაზე მოთხოვნა 30%–ით შეამცირა. ადგილობრივი მოსახლეობის მოზიდვის ფონზე კი კომპანიებმა ფასები დაახლოებით 10%–ით შეამცირეს. სამწუხაროდ, ეს საკმარისი არ აღმოჩნდა იმისათვის, რომ მოსახლეობაში მოთხოვნა გაზრდილიყო. ვინაიდან ქვეყნის საზღვრები ჩაკეტილი იყო, შესაბამისად განულდა მოთხოვნა უცხოელი მომხმარებლებისგან. აღსანიშნავია, რომ 2019 წელთან შედარებით, 2020 წელს უძრავი ქონების წლიური გაყიდვების მაჩვენებელი 90%–ოთ იყო შემცირებული.
შედარებით, პოზიტიური მაჩვენებლებით ხასიათდებოდა 2021 წელი. აქ დიდი გავლენა შედარებით შემსუბუქებულმა კოვიდ–რეგულაციებმა იქონია. განსაკუთრებით აღსანიშნავია, 2021 წლის მეორე კვარტალი, სადაც უძრავ ქონებაზე მოთხოვნასთან ერთად, ფასიც საგრძნობლად გაიზარდა. კონკრეტულად, ფასები 10%–ით გაიზარდა. რაც შეეხება ფასების ინდექსს ლარში, მაჩვენებელი დაახლოებით 9%–ით არის გაზრდილი. პროცენტული მაჩვენებლების განსხვავებულობა თვისთავად ლარის კურსის ცვლილებით არის გამოწვეული. აღსანიშნავია, რომ ამ პერიოდში, ლარი დოლართან მიმართებით მცირედ თუმცა სტაბილურ გამყარებას განიცდიდა. კონკრეტულად 2021 წლის მეორე კვარტალში, ლარის კურსი დოლართან მიმართებით უდრიდა 3.32–ს რაც 2020 წლის იმავე პერიოდის მაჩვენებელთან მიმართებით ბევრად გაუმჯობესებული შედეგი იყო.
რაც შეეხება 2021 წლის უძრავი ქონების ინდექსების 2020 წლის მაჩვენებლებთან შედარებას, ფასების კუთხით ყველაზე მეტად გაიზარდა კერძო სახლების საფასური. 2020 წელთან შედარებთ, სხვაობამ 18% შეადგინა. შედარებით მცირე სხვაობით გაიზარდაბინების ფასები რაც დაახლოებით 8%–ით შეადგენდა. რაც შეეხება ყველაზე ძვირადღირებულ უბნებს, თბილისის მასშტაბით რეიტინგი მნიშვნელოვნად არ შეცვლილა და 2021 წელსაც, ყველაზე ძვირად უძრავი ქონების შეძენა ღირდა მთაწმინდის, ვაკისა და საბურთალოს ტერიტორიებზე. რაც შეეხება სამგორი და გლდანი, კვლავ შედარებით დაბალი ფასებით გამოირჩეოდა, სადაც 1 მეტრ კვადრატის ფასი 2 300 დან 2 400 ლარამდე მერყეობდა.
უძრავი ქონების ფასები 2022 წელს
გასული წელი ქართული უძრავი ქონების ბარისთვის საკმაოდ გარდამტეხი და ცვლილებებით სავსე აღმოჩნდა. საბოლოო ჯამში წელი, სოციალური კუთხით ნეგატიურად ხოლო ფინანსური კუთხით მომგებიანად შეფასდა. ყოველივე ეს მეტ წილად განპირობებულ იყო ქვეყანაში არსებული მაღალი იმიგრაციით რუსეთის, უკრაინისა და ბელორუსიის სახელმწიფოებიდან. ათი ათასობით ადამიანი განუსაზღვრელი ვადით დასახლდა საქართველოში რამაც ბინის ქირავნობაზე, გირავნობასა და ყიდვაზე ფასები ერთმნიშვნელოვნად გაზარდა. განსაკუთრებით რთული სიტუაცია შეიქმნა ქირავნობის თვალსაზრისით, რამაც ადგილობრივი მოსახლეობა, მარტივად რომ ვთქვათ დაჩაგრა. ონკრეტულად ბინის ფასები გაორმაგდა და ადგილობრივი მოსახლეობისთვის სრულიად არახელმისაწვდომი გახდა. ამასთან ბინის მეპატრონეებმა გაქირავების ვალუტა დოლარით ჩანაცვლეს, რამაც კიდევ უფრო გააძვირა ფასი და გაზარდა კრიტიკა საზოებისგან. დღეს, თბილისის მასშტაბით მინიმალური ზღვარი ბინის ქირავნობაზე 350$–დან იწყება, რაც ქართული ლარის ექვივალენტში დაახლოებით 1 000 ლარია. აღსანიშნავია, რომ იგივე ტიპის ზრავი ქონება 2022 წლამდე 600–800 ლარის ფარგლებში მერყეობდა.
საზოგადოების მაღალ კრიტიკას ხელი არშეუშლია ბინის მეპატრონეებისთვის მიეღოთ დიდი ფინანსური შემოსავალი 2022 წელს. მომხმარებელთა 90% ამ შემთხვევაში უცხოელ პირებს მოიცავდა. რაც შეეხება უძრავი ქონების ყიდვის ტენდენციებს, 2022 წლის მეორე კვარტლის მონაცემების მიხედვით, 2022 წლის პირველ კვარტალთანშ ედარებით ფასების ინდექსი დაახლოებით 5%–ით გაიზარდა, რაც 2020 წლის იგივე პერიოდის მაჩვენებელს 14%–ით აღემატება. კონკრეტულად, თბილისში, პრესტიჟულ უბნებში ერთი კვადრატული მეტრის ბინის ფასი მერყეობდა 3 000 – 4 500 ლარის ფარგლებში. ყველაზე დაბალი ფასი ფიქსირდებოდა სამგორში, სადაც ერთი კვადრატული მეტრის ყიდვას, დაახლოებით 2 500 ლარად შეძლებდით.
გაიზრდება თუ არა უძრავი ქონების ფასი 2023 წელს?
როგორც უკვე ავღნიშნეთ, 2022 წელის ფინანსურად მომგებიანიაღმოჩდნა უძრავი ქონების ბაზრისთვის. თიბისი კაპიტალის სტატისტიკის მიხედვით, 2022 წელს ქირის ფასი 120%–ით გაიზარდა, ხოლო უძრავი ქონების ყიდვის ფასი, დაახლოებით 30%–ით. ამავე წყაროს ცნობით, 2023 წელს ფასები კიდევ უფრო გაიზრდება რაც მეტ წილად მზარდი მოთხოვნისა და მიმდინარე გლპბალური ფაქტორების გავლენით იქნება განპირობებული.
კონკრეტულად, მოსალოდნელია, რომ საქართველოში უძრავი ქონების გაქირავების ფასი წლის განმავლობაში 25%–ით, ხოლო შეძენის ფასი 18%–ით გაძვირდება. მათივე, ინფორმაციით მოსალოდნელია რომ შედარებით მაღალი ამონაგები გარეუბნებიდან იქნება მოსალოდნელი, ბინის გაქირავების კუთხით. კონკრეტულად, თუ მსალოდნელია რომ გასაყიდი ბინის ფასი ცენტრალურ უბნებში უფრო გაიზრდება, ქირის შემტხვევაში ეს პირიქითაა. მოსალოდნელია, რომ მოთხოვნისა და ლოკაციის კუთხით, ტენდნეციური გარეუბნებში ბინის ქირავნობა იქნება. რაც შეეხება სავალუტო მოთხოვნას, აშკარაა, რომ ქირავნობის ბაზარზე მთავარი ვალუტა კვლავ დოლარი იქნება.
რაც შეეხება მოთხოვნის ზრდას, ლოკაციის მიხედვით, უძრავი ქონების ყიდვის თვალსაზრისით, ყველაზე მოთხოვნადი ლოკაციები იქნება თბილისი და ბათუმი, სადაც საერთო მოთხოვნის 90% მოდის. რაც შეეხება დარჩენილ 10%–ს ის სხვადასხვა ქალაქებს მოიცავს, როგორიცაა ქუთაისი, ზუგდიდი და რუსთავი. ასევე მოსალოდნელია მოთხოვნის ზრდა მეორად ბინებზე. 2022 წელს მეორად ბინებზე მაჩვენებელი საკმაოდ მაღალი იყო და ის 81%–ს შეადგენდა. 2023 წელს მოსალოდნელია ამ მაჩვენებლის კიდევ უფრო გაზრდა.
