როგორ მივაღწიოთ წარმატებას უძრავი ქონების ინვესტიციებით
უძრავი ქონება ინვესიტრების ერთ-ერთ ყველაზე უსაფრთხო და მომგებიან მეთოდათ ითვლება. ამის მიზეზი კი საკმაოდ მარტივია, საბოლოო ჯამში უძრავი ქონების ფასი ყოველთვის იზრდება და ინვესტორიც ყოველთვის მოგებული რჩება. ის თუ რამდენად მალე მოხდება ეს შედარებით რთული სათქმებლია, თუმცა ფაქტია რომ ინვესტიცირების ერთ-ერთ ყველაზე ღრებუი თვისება ის არის, რომ შემოსავლის გაზრდის შესაძლებლობები ყოველთვის გაქვს. უძრავ ქონებაში ინვესტიციების ჩადება უკვე კარგა ხნის წინ შემოღებული პრაქტიკაა. საქართველოშიც კი, სადაც ფინანსური განათლება, რჩევები და მიდგომები არც ისე პოპულარულია, ეს ისევ ისე ერთ-ერთ ყველაზე პოპულარ ინვესტიციად რჩება. საქმე იმაშია, რომ უძრავი ქონების სეძენა ჩვენთან ნაკლებ ფინანსრუ პროცედურასთან არის დაკავშირებული და საკმაოდ მარტივიც არის, ყოველ შემთხვევაში სხვა ქვეყნებთან შედარებით. სწორედ აქედან გამომდინარე საქართველოში ინვესტირების ერთ-ერთი ყველაზე მარტივი და მომგებიანი გზა სწორედ უძრავი ქონების შეძენაა, ეს ინდუსტრია განსაკუთრებით მომგებიანი გახდება მომავალში რადგან საქართველოში უძრავი ქონება უფრო და უფრო ღირებული ხდება და მეტი ადამიანი ინტერესდება ადგილობრივი უძრავი ქონებიტ. თუმცა იმისათვის რომ უძრავი ქონება შემოსავლის წყროც გახდეს საჭიროა რომ რამდენიმე დაცდილი და სანდრო სტრატეგია იცოდეთ, რათა თქვენი ინვესტიცია საბოლოო ჯამში წამგებიანი არ აღმოჩნდეს. უძრავ ქონებაში ინვესტიციები, როგორც წესი ყოველთვის მომგებიანია, თუმცა მოგების მაქსიმალიზაცია ასევე შესაძლებელია ქვემოთ ჩამოთვლილი სტრატეგიებითა და მიდგომებით, რომელთა გამოყენებაც ყველას შეუძლია მიუხედავათ იმისა, თუ რა განათლება და გამოცდილებები გაქვთ.
უძრავი ქონების ქირაობა
დღეოდღეობით უძრავი ქონების მართვა, მისი გაქირავება სხვადასხვა მოსახლეებზე შეიძლება სრულ განაკვეთიანი სამუშაოც იყო. გაგიკვრიდებათ და ეს ერთ-ერთ ყველაზე შემოსავლიან სამსახურადაც ითვლება დღევანდელ რეალობაში, თუმცა ალბათ როგორც თავად მიხვდებოთი, ეს მარტივი საქმე არ არის,თუნდაც იმიტომ, რომ საკმარისი ქონების შეგროვებას და შემდეგ ბინების შეძენას ძალიან დიდი ფინანსები სჭირდება. დიდი ალბათობით იმისთვის, რომ წარმატებულ და შემოსავლიან ბიზნესად აქციოთ ბინების გაქირავება და საკმარისი შემოსავალი გქონდეთ რათა სხვა სამსახურის შოვნა არ მოგიწიოთ, დრო დაგჭირდებათ. უპირველეს ყოვლისა იმიტომ, რომ ბინების შეძენა დიდ თანხებთან არის დაკავშირებული, ასე რომ როგორც წესი ყველა ერთი ბინით იწყებს. იმისთვის, რომ შემოსავალი სტაბიური გახდეს საჭიროა რომ სულ მცირე ორ ბინას/სახლს აქირავებდეთ. ეს შეიძლება თავიდანვე თქვენი მთავარი და ერთადერთი სამსახური არ გახდეს. შეგიძლიათ თქვენი გადანახული თანხა ბინის შეძენას მოახმაროთ, და თქვენი პასიური შემოსავალი სქორედ აქედან მიიღოთ. როგორც აღვნიშნეთ, უძრავი ქონება იმ ტიპის ინვესტიციაა, რომლიც ზრდაზეც შეგიძლიათ ეჭვები არ გქონდეთ, ამიტომ დროთა განმავლობაში თქვენც შეგეძლებათ რომ ბინა უფორ ძვირად გააქირავოთ და შემოსავალი გაზარდოთ. შემდეგ ამ გაზრდილი შემოსავლის დაგროვებით რამდენიმე წელიწადში უნდა მოახერხოთ მეორე ბინსი შეძენა, რომელსაც შემდეგ ასევე გააქირავებთ, და უკვე ორი უძრავი ქონებიდან გექნებათ შემოსავალი, რომლის კონტროლსა და მეთვალყურებაოდ დიდი დრო არ სჭირდება და ფინანასეი ფაქტიურად თვითონ უვლიან საკუთარ თავს. როდესაც შემოსავლის ორი პასიური წყაო გაქვთ და თან იცით, რომმიუხედავად ნებისმიერი წინაღობისა, საბოლოო ჯამში ამ საქმიდან მოგება მაინც თქვენ დაგრჩებათ ეს თქვენ ფინანასრუ ცხოვრებას ბევრად უფრო უსაფრთხოს გახდის, რადგან საყრდენი მარტო ერთი ასეთი წყარო არ იქნება.
როდესაც ვამბობთ, რომ ამ საქმეს არ სჭირდება დიდი დრო, ლაპარაკია ყოველდღიურ საქმიანობაზე, თქენი ჩართულობა საჭირო მხოლოდ დაწყებიტ ეტაპებზე იქნება, თუმცა სანამ ბინას გააირავებთ აუცილებელია დარწმუნდეთ რომ თქვენი მდგმური ადეკვატურია და შეძლებს საფასურის გადახდას, რაც ბევრისთვის ძალიან რთული დავალებაა. სწორედ ამიტომ არის, რომ უძრავი ქონების გაირავებას თავის მთავარ საქმანობად ბევრი არ ირჩევს, მიუხედავად იმისა, რომ მათ ამის საშულაბე აქვთ. ბინების გაქირავება და შესახლებულებთან კომუნიკაცია ბევრისთვის გამომფიტველი სამუშაობ და მათ ამაში ვერავინ გაამტყუვნებს. როდესაც ბინებს აქირვაბე აუცილებელი უზრუნველყოთ ის, რომ თქვენი მდგმური არ დააზიანებს ქონებას, ფულს გადაიხდის დროულად და არ შეგიქმნით პრობლემებს მეზობლებთან. სამწუხაროდ ამას წინასწარ ზუსტად ვერავინ იტყვის, და ძალიან ცოტას შეუძლია ამ ტიპის წინასწარმეტყველებების გაკეთება, თუმცა ადამიანების გაკრვეული კატეგორიისთვის ეს დავალება არც თუ ისე რთული შესასრულებელია. ბინების გაქირავება შეიძლება ძალიან მომგებიან საქმიანობად გექცეთ, უბრალოდ საჭიროა, მოთმინება რადგან ამ ტიპის ბიზნები 1-2 წელიწადში ნამდვილად არ იწყობა. ასევე დაგჭირდებათ მეტი ყურადღება და დრო იმისთვის, რომ აარჩიოთ ისეთი კლიენტების რომლებთანაც ურთიერთობა თქვენთის რეალისტურად წარმატებული იქნება. ის რომ უამრავი უპასუხისგებლო მდგმური არსებობს ეს ფაქტია. ფაქტია ისიც, რომ ისინი ვინც ვერ ახერხებენ თავიდანვე დაამყარონ ზუსტად გაწერილი კონტრაქტის მიხედვით, შემდეგ ამ ურთიერთობის მართვა უჭირთ, ასერომ უძრავი ქონების გაქირავების ბიზნესი სულაც არ არის მარტივი სამართავი სწორედ ამ კონკრეტული მიზეზის გამო. თუ ამ დაბრკოლების გადალახვა თქვენთვს სირტულეს არ წარმოადგენს, მაშინ ამ განხრით წასვლა და თქვენი უძრავი ქონების ინვესტიციებზე კაპიტალიზაციის ასე გაკეთება ნამდვილად კარგი გადაწყვეტილება იქნება. გამომდინარე იქიდან, რომ ამ ტიპის ბიზნესის აწყობას დიდი დრო სჭირდება, მისი გამძლეობაც ბევრად მაღალია. ეს არ არის იმ ტიპი სამსახური თუ ქონება რომელიც აქტუალურობას დაკარგავს და სწორედ ამიტომეს ერთ-ერთი ყველაზე მდგრადი შემოსავლის წყარო შეიძლება გახდეს თქვენთვის და შესაბამისად შეიძლება თანხმლები სირთულეები და დამატებითი მუშაობა ღირდეს ასეთ სტაბილუ შემოსავლად.
უძრავი ქონების სააგენტოები
თუ წინა შემთხვევაში ერთ-ერთი მთავარი გამოწვევა მდგმურებთნა კონტაქტი და შესაფერისი კლიენტეის მოძიებაა, ამ პრობლემის მოცილებ არის შესაძლებელი სპეციალურ კომპანიებთნა თანამშრომლობით, რა თქმა უნდა, ეს ნიშნავს, რომ შემოსავლის ნაწილის დათმობა მოგიწევთ, თუმცა ეს ნიშნავს დაზოგილ დროს და მეტ დაცულობას როდესა აქირვებთ თქვენს უზრავ ქონება.ს როგორც ნებისმიერ დიდი კომპანიას, მათ ერთ ადამიანზე გაცილებით მეტი ინტელექტუალურ რესურსი აქვთ და მათ შეუძლიათ, რომ თქვენს მაგივრად მიიღონ ის რთული გადაწვეტილებები, რომელბცი უძრავი ქონების გაქირავების პროცესს ასე ართულებს. ასეთ სააგენტობეთნა თანამსრომლობით თქვენ ასევე ბევრად დიდ ბაზართან დაგაკავშირებთ და საქმიანობის მართვის რთულ ასპექტებს გადააბარებთ პროფსეიონალებს, რომელბსაც იგივე საქმის კეთება ბერვად უფრო უმარტივდებათ. როდესაც უძრავ ქონებას იძენთ, ამ სვლის წარმატებულობის განსაზღვრის მთავარი ფაქტორია ის თუ რამდენად გონივრუად მოახდენთ შემდეგ მის მართვას და რამდენად სტაბილური იქნება თქვენი შემოსავალ. ეს უკანასკნელი კი მწიდროდ არის დაკავშირებული იმასთან ტუ რამდენად არის თქვენს პიროვნბასა და ცხოვრების სტილთან მორგებული ესა თუ ის საქმიანობა და პასიური შემოსავალი. ამიტომ თუ თქვენთვის მდგმურებთან საუბარი, მათი შერჩევა და შემდეგ ყოველდღიურ პრობელემბთან გამკალვება, რესდღეობიტ სააგენტოების ნაკლებობა ნამდვილად არ არის და სულ მცირე ძიების შემდეგაც კი მოძებნით თქვენთვის სასურველ კომპანიას, რომელიც დაგემხარებათ თქვენი უძრავი ქონების მართვაში და თქვენთვის სასურველი შემოსავლის შექმნაში ისე რომ ამაში დამატებითი რესურსების დახარჯვა არ მოგიწიოთ, თუმცა შემოსავალი ამ ტიპის კონტრაქტიდან ყოველთვის უფრო დაბალი იქნება, ვიდრე იმ შემთხვევაში როცა თავად ეძებთ კლიენტებს და თავად აგვარებთ მათთან ურთიერთობას.
გადაყიდვა
ეს მეთოდი მათთვის არის იდეალური ვინც უკვე გამოცდილია უძრავი ქონების მართვის მხრივ და თავად შეუძლია, რომ გამონახოს და შეამჩნიოს ისეთი ადგილები, რომლებიც მცირედბი ჩარევის შემდეგ ბევრად უფრო მაღალ ფასად გაიყიდება. რა თქმა უნდა ასეთი ტიპის წამოწყება უძრავ ქონებაში გამოცდილების გარეშე განწირულია წარუმატებლობისთვის, მაგრამ იმ შემთხვევაში თუ გესმით როგორ მუშაობს უძრავი ქონების მარკეტი და როგორ ხდება შემდგომში ამ სახით შემოსავლის გაზრდა, მაშინ ეს არჩევანი თქვენთვის ნამდვილად საინტერესო უნდა იყოს. თუ რა ღაც კუთხით მაინც ყოფილხართ დაკავშირებულიუძრავ ქონებასთან და ამ ინდუსტრიაში გიმუშავიათ, მაშინ გეცოდინებათ, სახლების გადაყიდვა ერთ-ერთი ყველაზე მაღალ შემოსავლიანი საქმეა ამ სექტორში. იმისათვის რომ ეს მოახერხოთ საჭიროა, რომ შეიძინოთ, დაბალფასიანი სახლები, რომელბში თქვენ შესაზლებლობებს ხედავთ და რომლებიც მცირე დახმარების შედეგად უცებ აღმოჩნდება ბევრად უფრო ღირებული. ასეთი ტიპის საქმის წამოწყებას სჭირდება კაპიტალი, თუმცა ასევე გამოცდილება. თუ თვლით, რომ გაქვთ იმის შესაძლებლობა რო წახვიდეთ რისკებზე და ტქვენს ინსტინქტებს ენდოთ, როდესაც საქმე დიდ თანხებს ეხება, მაშინ სრულებით შეიძლება ეს საქმე თქვენთვისაც მომგებიანი გახდეს, მიუხედავად იმისა, რომ პროფესიული გამოცდილება არ გაქვთ. ასევე აღსანიშნავია, რომ მიუხედავად იმისა, რომ ამ შემთხვევაშ მოგება საკმაოდ მაღალია და მისი მიღება მალევე შეგიძლიათ, რისკებიც შესაბამისად მაღალია, და შესაძლოა თქვენი არასწორი გათვლის გამო ეს თანხა ტყუილად დახარჯული აღმოჩნდეს. სწორედ ამიტომ სანამ თქვენი უძრავი ქონებით სტაბილური შემოსავლის მიღებას დაიწყეთ, გაითვალისწინეთ არსებული რისკებიც, რადგან უძრავი ქონების ბიზენსად ქცევა დიდხნიანი პროცესია და ამიტომ ის პროცედურები რომელბიც თქვენი ცხოვრების ყოველდღიური ნაწილი გახდება დაკავშირებული უნდა იყოს ისეტ აქტივობებთან რომლებთანაც გამკლავება გაგიმარტივდებათ და თქვენს ხასიათში უკეთ ჩაჯდება
ალტერნატიული უძრავი ქონების ფონდები
საქართველოში ნდობის ფონზე ნაკლებია ცნობილი, თუმცა უძრავი ქონების ჩადება ამ ტიპის ფონდშიც შეგიძლიათ. ამისთვის საინვესტიციო კაპიტალი დაგჭირდებათ და პორტფოლიოსაც გააუმჯობესებთ, ტრადიციული უძრავი ქონების ტრანზაქციების გარეშე. ამ ტიპის ინვესტიცია დივიდენდების გადამხდელი აქციებს მოიცავს, რომელთა ძირითადი მფლობელები კომერციული უძრავი ქონების საკუთრებასა და გრრძელვადიან, შემოსავლის მომტან იჯარებს მოიცავს. ამ ტიპის ინვესტიციის ძირითადი უარყოფითი მხარე ის არის, რომ მასზე გაქირავების ტრადიციული ფუნქციები და ბერკეტებიარ ვრცელდება. ამ ტიპის ინვესტიცია იქმნება იმისთვის, რომ კოროპორაციებამ მოახერხონ ინვესტორების ფულით მოახერხონ უძრავი ქონების ოპერირება, შემდეგ მიმდინარეობას ფონდების ყიდვა და გაყიდვა ბაზარზე, ისევე როგორც ეს ხდება ნებისმიერი დიდი კორპორაციის შემთხვევაში. ამ მიდგომისას დიდი კომპანიები თავს არიდებენ საშემოსავლო გადასახადს დივინდენდების ფორმით და ინვესტიციებს ინარჩუნებენ. ჩვეულებრივი კომპანია ასეთ შემთხვევაში ვალდებული იქნებოდა გადაეხადა საშემოსავლო გადასახადი. ისევე როგორც სტანდარტული დივიდენდები, ამ ტიპის უძრავი ქონების ინვესტიციებიც ასევე სტაბილური გზაა, რომ შექმნათ რეგულარული შემოსავალი საფონდო ბირჟიდან. ამ ტიპი ინვესტიცია სტანდარტული უძრავი ქონების ინვესტიციების ჯგუფებზე ბევრად უფრო ფორმალურია, და ბევრად უფრო ლიკვიდურიც, და მათ სამართავად თქვენ არ დაგჯირდებატ გარედან მიღებული დახმარება. ეს იდეალური მეთოდია, რომ ასევე დაიწყოთ არასაცხოვრებელი არამედ საოფისე ფართებში ინვესტიციების ჩადება. ასეთი ტიპის ფარტებზე როგორც წესი წვდომა შედარებით გართულებულია. და ბოლოს, როდესაც უძრავი ქონების ინვესტიციის ნდობის ფონდებს არჩევთ, გაითვალისწინეთ, რომ არის განსხავება იმ ფონდებს შორის, რომლებიც ფლობენ შენობებს და ოპთეკური სესხით მიკუთვნებული შენონებები. იპოთეკური სესხის ტიპის ფონდი იპოთეკის დაფინანსებაზე ახდენს კონცენტრირებას, ხოლო სხვა შემთხვევაში ამ ქონების მფლობელობას განსაზღვრავს.
შეუერთდით ონლაინ ინვესტორების ჯფუგს
არსებობს შემთხვევები და შეთავაზებები, როდესაც მარტო წარმატების მიღწევად ბევრად უფრო რთულია. ასეთი შემთხვევები გვხვდება უძრავ ქონებაშიც, სადაც როგორც წესი გაცილებით უფრო მაღალ თანხებზე არის საუბარი, ვიდრე სხვა ტიპის ინდუსტრიებში. ისევე როგორც ნდობის ფონდების შემთხვევაში, ხშირად შეიძლაბე სწორედ თანამშრომლობა გახდეს თქვენი წარმატების მთავარი საწინდარი, ასე რომ არ მოერიდოთ სხვებთან ერთად მუშაობას რადგან გაზრდილი რესურსებით გაცილებით მეტის მიღწევა არის შესაძლებელი. ის თუ რა ტიპის პლატფრომა იქნება საუკეთესო თქვენსავით მოაზროვნე უძრავი ქონების მფლობელების მოსაძებდნა ტქვენ ადგილბდებარეობაზე იქნება დამოკიდებული, ასევე შეგიძლიათ პარტნირობა სთხოვოთ თქვენს ახლობლებს რომლებიც ასევე არიან დაინტერესებულები უძრავ ქონებაში ინვესტიციების ჩადებით. შედარებიტ დიდ პროექტებს ყურადრების მიქცევაც უფრო მარტივად შეუძლიათ და თქვენი მოგების მასშტაბების გაზრდაც შეუძლიათ. ამ შემთხვევაში რისკს მხოლოდ ის წარმოადგენს, რომ კარგი პარტნიორი მარტივი საშოვნელი ნამდვილად არ არის. ადამიანები წლების განმავლობაში ეძებენ ასეთპარტნიორს და მისი ფასი ბიზნესში ფასდაუდებელია. თუ გადაწყვეტთ, რომ უძრავ ქონებაში ინვესტიციები ნამდვილად თქვენი საქმეა, მაშინ აუცილებლად განიხილეთ ისიც, რომ სხვებთან ერთად დიდი მიზნების მირწევა უფრო მარტივია.
როგორც ხედავთ, უძრავ ქონებაში ინვესტირება შეიძლება ძალიან ბევრი ტიპის შემოსავლის წყარო გახდეს. ის თუ რა ტიპის ინვესტიციას აირჩევთ თქვენს მოცემულობაზე იქნება დამოკიდებული, თუმცა ჩამოთვლილი არჩევანიდან რომელიმე თქვენს რეალობაზე მორგებული ნამდვილად იქნება. გამომდინარე იქიდან, რომ დაწყებითი კაპიტალი, რესურსები და დრო ყველას განსხვავებული აქვს, ყველაზე მთავარია რომ იყოთ რეალისტურები იმის შეფასებაში თუ რა ტიპი ინვესტიცია იქნება თქვენთვის ყველაზე მარტივად სამართავი და შესანარცუნებელი.
